Teszt: Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel - Állami kamattámogatás és egyéb változások

A Magyar Nemzeti Bank által életrehívott Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleket (MFL) a kölcsönigénylők hamar megkedvelték, egyebek mellett átláthatóságuk és kedvezőbb kamatfeltételeleik miatt. A MFL-eket is érintő, a közelmúltban bekövetkezett hitelpiaci módosítások mellett tesztünkkel konkrét támpontot szeretnénk nyújtani a hitelválasztásban. (FÉBÉSZ)

ÁLLAMI KAMATTÁMOGATÁS

A pénzintézetek kínálatában 2018 májusától megjelentek állami kamattámogatással nyújtott Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek is, melyek célja az otthonteremtés segítése. Főbb tudnivalók, hogy a nem minősített termékeknél kedvezőbb hiteldíjakat tartalmaznak, illetve a hiteligényléstől a jelzálogjog törléséig ügyfélbarát ügyintézést biztosítanak.
A minősített, kamattámogatott hiteleknél a futamidő legalább első 5 évében az állam az előírt feltételek teljesülése esetén a kölcsön törlesztésekor a hiteligénylők helyett átvállalja a kamat egy részét.
A fogyasztóbarát lakáshiteleknél a többi piaci kölcsönhöz mérten megközelítőleg negyedével alacsonyabb a folyósítási, és mintegy felével az előtörlesztési díj. A bank az ügyfél kérésére átvállalja a teljes földhivatali ügyintézést. A hitelbírálati idő legfeljebb az értékbecsléstől számított 15, kamattámogatott hitel esetén 20 munkanap lehet. A folyósítási feltételek teljesítését követően 2, kamattámogatott hitel esetén 5 munkanapon belül folyósítani kell a hitelt.
A három vagy több gyermekes családok számára már elérhető olyan termék, amelynek akár fél százalékponttal alacsonyabb - jelenleg 3% körüli - a teljeshiteldíj-mutatója.
A támogatási formákról és azok igénybevételének konkrét feltételeiről a Magyar Kormány hivatalos honlapján érhetők el részletes információk.

JTM: MÓDOSULT A SZABÁLYOZÁS

2018. október 1-jétől a Magyar Nemzeti Bank megváltoztatta a jövedelemarányos hitel-törlesztőrészlet maximumára vonatkozó mutatókat. A módosítás alapvető célja az volt, hogy a háztartások, a családok kamatkockázati kitettsége az eddigiekhez mérten csökkenjen.
A kedvező kamatfeltételek felbátorították a kölcsönigénylőket, többen erőn felüli törlesztőrészleteket vállaltak, illetve jellemzően elsősorban a munkaviszony rövidebb-hosszabb megszűnése következtében fizetési nehézségeik adódtak.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) Pénzügyi Stabilitási Tanácsa ezért megváltoztatta a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet-mutatóra (JTM) vonatkozó előírásokat. Ennek értelmében 5 évnél rövidebb kamatperiódusú, forintalapú jelzáloghitel felvétele esetén az adós havi törlesztőrészletének összege nem haladhatja meg a havi nettó jövedelem 25%-át, illetve magasabb jövedelem esetén a 30%-át. 5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódusú, forintalapú jelzáloghitel esetében az arány a rendszeres havi nettó jövedelem 35, illetve 40%-a lehet. A legalább 10 évre vagy a futamidő végéig fixált kamatozású forint jelzáloghiteleknél - a kisebb kamatkockázat miatt - nem módosul a jelenlegi 50, illetve 60%-os JTM-határ.
A nem forintban felvett hiteleknél szintén alacsonyabb limiteket kell majd alkalmazni a rövidebb kamatperiódusú jelzáloghiteleknél.
A legalább 5 éves kamatperiódusú jelzáloghitelek törlesztőrészleteire jelenleg alkalmazott kedvezményes, 85 százalékos beszámítási súly megszűnik.  A módosított előírásokat csak a legalább 5 éves futamidejű, új jelzáloghiteleknél kell alkalmazni.

ADDIG NYÚJTÓZKODJUNK, MÍG A TAKARÓ ÉR

A módosítások elősegíthetik, hogy a kamatkockázatnak jobban kitett banki ügyfelek magasabb jövedelemtartalékkal rendelkezzenek, és a törlesztőrészlet esetleges kedvezőtlen irányba történő elmozdulás se okozzon fizetési nehézséget a családoknak.
A JTM-szabályozás logikája egyszerű: magasabb törlesztőrészletet arányaiban csak nagyobb jövedelemmel rendelkező hitelfelvevők vegyenek, vehessenek igénybe.
A rendelet a magasabb törlesztőrészletek vállalását 2019. július 1-jétől 500 ezer forint havi jövedelem esetén teszi lehetővé, a jelenlegi 400 ezer helyett.

RÖVID ÉS HOSSZÚTÁVÚ KAMAT-ELŐREJELZÉSEK

Az elmúlt években rendkívül kedvezőek voltak a jelzálogalapú lakáshitelek kamatai, köszönhetően annak, hogy a jegybanki alapkamat tartósan alacsony szinten mozgott. A kölcsönigénylők merészebben fordultak a bankokhoz, talán a szükségesnél is magasabb összegeket vettek fel, ezzel együtt a tapasztalatok szerint sokaknak nehézséget okozott a kamatperiódus logikus megválasztása is.
A hitelkamatok felfelé történő elmozdulása nem ért senkit meglepetésként, a szakemberek is ezt prognosztizálták. Az kamatemelkedés várhatóan hosszútávon semmiképpen nem lesz drasztikus, de vélhetően tartósnak bizonyul majd.
A piaci kamatozású, BUBOR-alapú hitelek folyamatosan változó kamata egy alapkamatból és a bankok közti kamat-megállapodás alapján számolt kamatfelárból (BUBUR) tevődik össze.
Mérsékelt jegybanki alapkamatnál célszerű periódusosan fix, vagy végig azonos kamatozású lakáshitelben gondolkodni. A hitelszerződésben a bank meghatározza azt az időtartamot, ami alatt a megállapított hitelkamat nem változik. Ez a kamatperiódus. A hitelpiacon jelenleg találunk három- és hathónapos, egy-, három-, öt-, tíz-, tizenöt- és húszéves kamatperiódusú kölcsönöket is.
Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek kamatperiódusa 5, 10 és 15 év lehet, mely időszak alatt a hitelkamat mértéke nem változhat. A kölcsön maximális futamideje 30 év. Természetesen továbbra is választható végig fix kamatozású lakáshitel is. A MFL kamatperiódusán belül havonta azonos összegű törlesztőrészletet kell fizetni, az ügyfél ezen időszak alatt védve van a gazdasági környezet esetleges változásaival szemben.
A kamatperiódus leteltével a bank módosítja a kamat mértékét, a következő kamatperiódus időtartamára. Nyugodt pénzpiaci környezetben, alacsony hitelkamatoknál hosszabb kamatperiódus választása javasolt, ellenkező esetben rövidebb kamatperiódus a logikusabb döntés.

HASZNÁLJUK A HITELKALKULÁTOROKAT!

Hitelfelvétel előtt alaposan, részletekbe menően át kell gondolni, mekkora legyen a kölcsön összege és milyen havi törlesztőrészlet vállalható fel kockázatmentesen.
Előzetesen érdemes tájékozódni a Magyar Nemzeti Bank honlapján elérhető hitelkalkulátor segítségével: http://www.minositetthitel.hu/, mely a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel védjeggyel ellátott valamennyi, aktuális hitelkonstrukciót tartalmazza, a hazai bankok kínálatában.
Ezt követően, a részletes információszerzés céljából, feltétlenül keressük fel a számunkra legkedvezőbb ajánlatokat nyújtó pénzintézetek fiókjait.

ÖSSZEHASONLÍTTUK A BANKOK AJÁNLATAIT

Táblázatunkban példaként és támpontként egy alkalmazotti munkaviszonnyal rendelkező kölcsönigénylő hiteladatait láthatják, aki 8 millió forinthoz szeretne hozzájutni, egy 60 négyzetméteres, pest megyei, téglaépületű társasházi lakás megvásárlásához. A futamidő 20 év, ötéves kamatperiódusban vagy végig azonos kamatozásban gondolkozik. Havi nettó 300 ezer forint jövedelme a hitelintézetnél nyitandó számlára érkezne, emellett vállalja életbiztosítás és törlesztési biztosítás megkötését is. Le nem járt hiteltartozása nincsen, az ingatlan tehermentes.

Mint táblázatainkból látszik, ötéves kamatperiódussal jelenleg hét bank kínál Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelt, ugyanakkor végig azonos kamattal rendelkező ajánlata, ugyanezekkel a paraméterekkel, mindössze két banknak van. Ez is jelzi, hogy a jelenlegi gazdasági környezetben a bankok hosszútávra egyelőre igen óvatosak a hiteltermékek terén.
A hitelfelvételkor fizetendő összes költség az egyes pénzintézeteknél eltérő elemekből áll össze, a költségnemek az alábbiak lehetnek (Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél): tulajdoni lap másolatának lekérési díja, térképmásolat lekérésének díja, jelzálog-bejegyzési díj, értékbecslési díj.

A bankok a hitelbírálat során további, egyedi hitelezési feltételeket határozhatnak meg, mely alapján a hiteligény esetlegesen elutasításra kerülhet. Erre vonatkozóan is a bankfiókokban érdeklődjünk..
(A közölt adatok 2018. októberi érvényűek, tájékoztató jellegűek.)